La disciplina della deducibilità dell’IMU dal reddito d’impresa ha subito numerosi interventi nel tempo, con effetti diversi a seconda della tipologia di immobile. La corretta classificazione contabile e fiscale dell’immobile è quindi determinante per stabilire se l’imposta possa essere dedotta – e in quale misura – ai fini delle imposte sui redditi (IRES/IRPEF) e dell’IRAP.

IMU SUGLI IMMOBILI STRUMENTALI

Gli immobili strumentali sono quelli utilizzati direttamente e in via esclusiva nell’attività d’impresa o professionale (immobili dove si svolge la produzione, gli uffici, i magazzini, i capannoni, ecc.).

Per tali immobili, il legislatore ha progressivamente ampliato la quota di IMU deducibile dal reddito, fino ad arrivare alla deducibilità integrale.

Evoluzione normativa della deducibilità IRES/IRPEF

• Fino al 2018: deducibilità 20%
• Dal 2019: deducibilità 40%
• Dal 2020: deducibilità 50%
• Dal 2022: deducibilità 100%

La logica dell’intervento è chiara: l’IMU, pur essendo un tributo patrimoniale, rappresenta un costo comunque sostenuto per mantenere l’immobile nella disponibilità dell’impresa. Il legislatore, inizialmente prudente e restrittivo, ha scelto di avvicinare la disciplina italiana ai principi internazionali, riconoscendo pienamente tale costo come inerente all’attività d’impresa.

Effetti pratici

• L’intero importo dell’IMU versata su immobili strumentali è ora deducibile dal reddito imponibile, riducendo la base su cui si calcolano IRES o IRPEF.
• Rimane tuttavia indeducibile ai fini IRAP, poiché l’IRAP tassando il “valore della produzione netta” esclude, per impostazione sistematica, gran parte dei costi diversi da quelli operativi.

IMU SUGLI IMMOBILI MERCE

Gli immobili merce sono quelli destinati alla vendita da parte delle imprese di costruzione, ristrutturazione o trading immobiliare. Vengono iscritti in bilancio tra le rimanenze e non sono impiegati nell’attività produttiva, né concessi in locazione come fonte di reddito.

Proprio questa natura “circolante” rileva ai fini dell’IMU.

Regime IMU

• Fino al 31 dicembre 2019: gli immobili merce erano esenti dall’IMU.
• Dal 1° gennaio 2020: l’IMU è dovuta, salvo esenzioni o aliquote agevolate deliberate dal Comune.

La ratio del cambiamento è stata quella di uniformare il trattamento fiscale, evitando disparità rispetto ad altre categorie di immobili e ampliando la base imponibile comunale.

Deducibilità ai fini delle imposte

A differenza degli immobili strumentali, per gli immobili merce non è mai ammessa deducibilità dell’IMU:

• Indeducibile ai fini delle imposte sui redditi (IRES/IRPEF)
• Indeducibile ai fini IRAP

La logica dell’indeducibilità è coerente con la collocazione in bilancio: l’immobile merce rappresenta un bene destinato a essere venduto. L’IMU sostenuta non è considerata un costo inerente all’attività produttiva continuativa, bensì un onere patrimoniale non collegato alla realizzazione del ricavo.

In altre parole: l’IMU sugli immobili destinati alla vendita non è un costo che genera o preserva reddito, quindi non può ridurre l’imponibile.

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