OBBLIGO DI APERTURA P.IVA LOCAZIONI BREVI – COME EVITARLA
La Manovra 2026 stringe le maglie su affitti brevi, forfetari e rottamazioni, ma lascia ancora margini di pianificazione lecita se si agisce per tempo su struttura giuridica, tempistiche e scelte di regime. In questo quadro il confine tra legittima ottimizzazione ed elusione aggressiva diventa più sottile e richiede scelte documentate e “difendibili” in sede di controlli.
Affitti brevi: restare sotto la soglia “impresa” – Dal 1° gennaio 2026 la gestione di almeno 3 immobili in locazione breve fa scattare una presunzione legale di attività imprenditoriale, con obbligo di partita IVA, fine della cedolare secca e passaggio al regime d’impresa. La soglia si applica per contribuente, a prescindere dal Comune, dalla piattaforma utilizzata o dalla durata
“SPEZZARE IL PATRIMONIO FRA PIU’ SOGGETTI” – DONAZIONI E VENDITE INTRA-FAMILIARI
Per dribblare l’obbligo di apertura della partita IVA i proprietari potrebbero optare per lo “spacchettamento” del patrimonio immobiliare tramite vendita o donazione a familiari.
Questa novità, unita alla riforma delle donazioni (Legge n. 182/2025), rende cruciale confrontare i profili fiscali delle due opzioni per trasferire gli immobili abitativi (categorie A/2-A/11, esclusi A/1, A/8, A/9), eventualmente destinati alla locazione breve. Sotto il profilo della imposta indirette, in particolare, la situazione è la seguente:
PASSAGGIO ALL’ATTIVITA’ D’IMPRESA
valutare il passaggio consapevole all’attività d’impresa quando la scala degli investimenti rende comunque conveniente dedurre costi reali e gestire professionalmente il rischio.
TABELLA RIASSUNTIVA
