NOVITA’ – Se la Legge di Bilancio 2025 aveva previsto la stabilizzazione della misura agevolativa, la Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199) innalza al 21% l’aliquota dell’imposta sostitutiva da applicarsi per la rivalutazione delle partecipazioni con scadenza 30 novembre 2026. Resta al 18% l’aliquota per la rivalutazione terreni.

COSA E’ LA RIVALUTAZIONE – La rivalutazione di terreni e partecipazioni permette di aggiornare il valore di questi beni rispetto al loro costo iniziale.

Grazie a una perizia di stima, il valore contabile viene aumentato per aiutare il contribuente italiano e l’impresa a pagare meno tasse in caso di vendita di un terreno o una partecipazione societaria.

In altre parole, quando cedi una quota societaria a titolo oneroso, il valore ottenuto dalla vendita può superare il valore nominale della quota, generando una plusvalenza che sarà soggetta a tassazione. Se invece adotta la rivalutazione, la cessione della quota non genera alcuna plusvalenza.

SOGGETTI INTERESSATI

• persone fisiche: non esercenti attività d’impresa;
• società semplici: equiparate ai sensi dell’articolo 5 del TUIR;
• enti non commerciali: attività non inerenti all’attività d’impresa;
• soggetti non residenti (non S.O.)

I soggetti esclusi dalla rivalutazione delle partecipazioni sono:

• persone fisiche che esercitano attività d’impresa;
• imprese commerciali.

AMBITO OGGETTIVO – La rivalutazione si applica a:

• terreni agricoli ed edificabili (proprietà, usufrutto, nuda proprietà, diritto di superficie o enfiteusi)
• partecipazioni in società, sia quotate che non quotate (proprietà, usufrutto, nuda proprietà)

detenute alla data del 1° gennaio di ciascun anno (anche tramite intestazione fiduciaria).

Rientrano nell’agevolazione

• sia le partecipazioni rappresentate da titoli (azioni, anche quotate)
• sia le quote di società non rappresentate da titoli (S.r.l., società di persone),
• oltre ai diritti che consentono di acquisire tali partecipazioni (come opzioni, warrant, obbligazioni convertibili).

CONDIZIONE – I beni devono essere detenuti alla data del 1° gennaio di ciascun anno

PERIZIA DI STIMA – Deve essere redatta una perizia di stima recante il valore normale del bene con riferimento al mese di dicembre dell’anno antecedente al 1° gennaio; la medesima deve essere asseverata entro il 30.11 di ciascun anno. Quindi è necessario che, entro il 30 novembre di ogni anno il soggetto interessato ottenga una perizia di stima giurata che evidenzi il valore della partecipazione o del terreno alla data del 1° gennaio.

IMPOSTA – L’imposta sostitutiva si applica sul valore di perizia

• Partecipazioni – Imposta sostitutiva del 21%
• Terreni – Imposta sostitutiva del 18%

L’imposta dovuta va versata entro il 30 novembre 2026 alternativamente:

• unica soluzione
• 3 rate annuali di pari importo, con applicazione di interessi “fissi” al 3%

La rivalutazione si considera “perfezionata” col versamento dell’unica rata o della 1° rata.

COSTO DELLA PERIZIA

• se redatta per conto della società: è deducibile dal reddito d’impresa in quote costanti nell’esercizio in corso e nei 4 successivi;
• se redatta per conto dei soci: incrementa il valore rivalutato (a differenza dell’imposta sostitutiva che non può incrementare il costo fiscalmente riconosciuto).

INDICAZIONE NEL MODELLO REDDITI

I dati relativi alla rideterminazione dei valori andranno indicati nel mod. Redditi 2025, rispettivamente nel:

• quadro RM (terreni)
• quadro RT (partecipazioni)

L’omessa indicazione (C.M. n. 35/2004 e C.M. n. 1/2013) non pregiudica gli effetti della rivalutazione, che resta valida, essendo la stessa perfezionata con il versamento dell’intero importo o della 1° rata (se versamento rateale), ma comporta la sanzione da € 250 a € 2.000 (art. 8, D.Lgs. n. 471/1997).

RECUPERO IMPOSTA DI PRECEDENTI RIVALUTAZIONI

Per chi ha rivalutato il medesimo bene più volte, la disciplina consente di riutilizzare quanto già versato, evitando una doppia imposizione sulla stessa plusvalenza latente. L’eventuale recupero dell’imposta sostitutiva può essere eseguito con il metodo della compensazione, consigliabile, e prevede che il contribuente, una volta determinata l’imposta sostitutiva dovuta sulla nuova rivalutazione, detragga, dal detto importo, quanto già versato per le precedenti rivalutazioni dello stesso bene, fino a concorrenza.

In alternativa, però, è sempre possibile scegliere la modalità del rimborso con la conseguenza che, in tal caso, si rende necessario eseguire il versamento integrale dell’imposta sostitutiva determinata sulla nuova rivalutazione presentando un’istanza di rimborso per quanto già versato in relazione alla precedente rivalutazione del medesimo bene, tenendo ulteriormente conto che il rimborso deve essere richiesto entro quarantotto mesi, ai sensi dell’art. 38 del D.P.R. n. 602/1973, e che il termine decorre dal versamento relativo all’ultima rivalutazione effettuata (unica rata o prima rata, se in forma rateale).

Per i soggetti che si avvalgono della rivalutazione dei valori al 1° gennaio 2025, dopo aver già rideterminato in passato il valore del medesimo bene, valgono tre effetti fondamentali:

1. Le eventuali rate residue della precedente rivalutazione non sono più dovute, perché il nuovo affrancamento sostituisce il precedente.
2. L’imposta sostitutiva già versata in passato può essere recuperata nel limite di quanto dovuto per la nuova rivalutazione, senza generare crediti per l’eventuale eccedenza.
3. In pratica, se la nuova imposta è pari o superiore a quella già pagata, l’intero importo pregresso può essere riassorbito; se è inferiore, la parte eccedente resta definitivamente acquisita all’Erario.

Le possibilità pertanto sono due:

1) Recupero tramite compensazione (via preferibile) – La via generalmente preferibile è la compensazione:

• il contribuente calcola l’imposta sostitutiva dovuta sulla nuova rivalutazione;
• detrae da tale importo quanto già versato per le precedenti rivalutazioni dello stesso bene, fino a concorrenza.

In questo modo l’effetto finanziario è immediato: si versa solo la differenza, senza dover attivare procedure di rimborso e senza attendere i tempi dell’Amministrazione. Per la gestione pratica occorre tenere traccia puntuale dei versamenti storici riferiti a quello specifico bene (importi e annualità), a supporto di eventuali controlli.

2) Recupero tramite rimborso – In alternativa è possibile scegliere la strada del rimborso:

• si versa integralmente l’imposta sostitutiva dovuta sulla nuova rivalutazione;
• si presenta istanza di rimborso per quanto versato in occasione della precedente rivalutazione del medesimo bene.

ANALISI DI CONVENIENZA

A regime normale, la plusvalenza (corrispettivo di vendita – costo fiscalmente riconosciuto) derivante dalla cessione della partecipazione è tassata al 26%, in luogo del 21% sul valore rivalutato risultante da perizia in caso di rivalutazione della medesima partecipazione. E’ necessario condurre un’approfondita analisi per la verifica della convenienza e per la quantificazione del saving fiscale

RIVALUTAZIONE DI PARTECIPAZIONI DI PROSSIMA CESSIONE

Nonostante la Corte di Cassazzione, in alcune sentenze, sia di diverso avviso, con circolare Ade n. 16 del 22 aprile 2005 è stato precisato che “il valore rideterminato non può essere utilizzato prima della redazione e del giuramento della perizia in quanto nell’atto deve essere indicato il valore periziato del bene “; tale posizione è stata successivamente ribadita con circolare n. 47 del 24 ottobre 2011, paragrafo 1.2., e circolare n. 1 del 15 febbraio 2013, paragrafo 4.1.

Pertanto si deve procedere dapprima alla redazione ed asseverazione della perizia, e successivamente stipulare l’atto di compravendita. Il pagamento dell’imposta può avvenire anche successivamente ma comunque entro il 30.11

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