PREMESSA

È possibile rivalutare i terreni edificabili o agricoli posseduti al di fuori del regime d’impresa, affrancando così, in tutto o in parte, le plusvalenze conseguite all’atto della cessione a titolo oneroso di detti terreni, nonché il valore di acquisto di partecipazioni sociali negoziate e non negoziate in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione, versando un’imposta sostitutiva pari al 18%.

SOGGETTI INTERESSATI – TERRENI

Per quanto riguarda la rivalutazione dei terreni, l’agevolazione interessa soltanto i soggetti che, operando al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni, si trovano nella condizione di conseguire plusvalenze immobiliari su terreni di cui all’art. 67, comma 1, lett. a) e b) del D.P.R. n. 917/1986. Pertanto possono rivalutare i terreni, posseduti alla data del 1° gennaio, esclusivamente:

• le persone fisiche, per le operazioni estranee all’esercizio di attività di impresa;
• gli enti non commerciali;
• le società semplici e soggetti equiparati;
• i soggetti non residenti in Italia privi di una stabile organizzazione nel territorio dello Stato.

SOGGETTI INTERESSATI – PARTECIPAZIONI

Invece, per la rivalutazione delle partecipazioni, è possibile rideterminare il valore di acquisto di partecipazioni sociali negoziate e non negoziate in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione posseduti alla data del 1° gennaio.

Sono interessati i soggetti che risultino titolari di partecipazioni anche se, successivamente a tale data, sia stata deliberata l’ammissione alla quotazione delle partecipazioni.

Si tratta in sostanza di quei contribuenti che effettuano operazioni suscettibili di generare redditi diversi di natura finanziaria e, quindi:

• le persone fisiche, per le operazioni non rientranti nell’esercizio di attività commerciali;
• le società semplici e le società ed associazioni ad esse equiparate ai sensi dell’art. 5 del D.P.R. n. 917/1986;
• gli enti non commerciali di cui all’art. 73, comma 1, lettera c), D.P.R. n. 917/1986;
• i soggetti non residenti, per le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società residenti in Italia che non siano riferibili a stabili organizzazioni.

La possibilità di rideterminare i valori di acquisto prescinde dal regime prescelto dal contribuente ai fini della tassazione dei redditi diversi di natura finanziaria.
Pertanto possono avvalersi della disposizione sia i contribuenti che determinano l’imposta sostitutiva dovuta a norma dell’art. 5 del D.Lgs. n. 461/1997, in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi (regime della dichiarazione), sia i contribuenti che optano per il regime del risparmio amministrato ovvero per il regime del risparmio gestito, disciplinati rispettivamente dall’art. 6 e dall’art. 7 del medesimo D.Lgs. n. 461/1997. 

ADEMPIMENTI

Entro il 30 novembre di ogni anno occorre:

• far redigere ad un professionista abilitato una perizia di stima;
• versare un’imposta sostitutiva sul valore del terreno e/o della partecipazione risultante dalla suddetta perizia.

In particolare, l’imposta sostitutiva è versata nella misura del 18%. 

PERIZIA GIURATA DI STIMA

La perizia di stima deve essere:

• asseverata, a cura dello stesso professionista che l’ha stilata, presso la Cancelleria del Tribunale, un giudice di pace oppure un notaio (Circolare Agenzia delle Entrate 6 novembre 2002, n. 81/E), entro la data sopra indicata;
• conservata a cura del contribuente.

I soggetti abilitati alla redazione delle perizie sono:

• con riferimento alle partecipazioni gli iscritti all’Albo dei dottori commercialisti ed esperti contabili, nonché quelli iscritti nell’elenco dei revisori contabili;
• con riferimento ai terreni edificabili e con destinazione agricola, gli iscritti agli Albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili.

VERSAMENTO DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA

Affinché il valore di perizia sia riconosciuto quale nuovo costo o valore fiscale da assumere ai fini del computo della plusvalenza, il possessore del terreno e/o della partecipazione deve altresì versare un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi.

L’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi è liquidata assumendo quale base imponibile il valore del terreno e/o della partecipazione risultante dalla perizia asseverata di stima ed applicando a detto valore un’aliquota proporzionale pari al 18%.

Il versamento dell’imposta sostitutiva può avvenire:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre;
• ovvero in un massimo di tre rate annuali di pari importo.

Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo da versare contestualmente a ciascuna rata. 

Se la prima rata dell’imposta sostitutiva non viene versata entro il termine, la rivalutazione non si considera perfezionata e non è possibile sanare l’omesso versamento tramite l’istituto del ravvedimento operoso. Il contribuente, in tal caso, può chiedere il rimborso delle somme versate (circ. 24 ottobre 2011, n. 47/E).
Al contrario, il versamento nei termini dell’intera imposta sostitutiva, ovvero della prima rata, fa sì che la rivalutazione abbia effetto. In tal caso, l’omesso versamento nei termini delle rate successive alla prima non inficia la rideterminazione: per la regolarizzazione della seconda e della terza rata, è possibile ricorrere al ravvedimento operoso (circ. 18 maggio 2016, n. 20/E). 

CODICI TRIBUTO

Il versamento dell’imposta sostitutiva avviene mediante il modello F24, con i seguenti codici tributo:

• 8055 per le partecipazioni;
• 8056 per i terreni.

In caso di utilizzo del modello F24 Enti pubblici vanno utilizzati i seguenti codici tributo (ris. 25 giugno 2015, n. 62/E):

• 855E per le partecipazioni;
• 856E per i terreni.

OBBLIGHI DICHAIARATIVI

Il contribuente deve compilare anche la dichiarazione dei redditi (modello Redditi) utilizzando (di seguito si riportano i corrispondenti quadri del modello Redditi SC):

• il Quadro RM, Sezione II, per la rivalutazione dei terreni; 
• il Quadro RT, Sezione X, per la rivalutazione delle partecipazioni. 
  

SANZIONI

Per le sanzioni occorre distinguere tra:

• omesso versamento delle rate successive;
• omessa indicazione nella dichiarazione dei redditi.

In caso di versamento rateale dell’imposta sostitutiva, l’omesso versamento delle rate successive alla prima:

• comporta l’iscrizione a ruolo dei relativi importi;
• può essere regolarizzato tramite il ravvedimento operoso.

Fa eccezione il caso in cui le rate successive alla prima non siano state versate in quanto si sia dato luogo ad una nuova rivalutazione dello stesso terreno.

In ogni caso, l’omesso versamento delle rate successive alla prima non pregiudica il perfezionamento della rivalutazione, con la conseguenza che il costo o valore fiscale del terreno e/o della partecipazione, può essere ugualmente assunto di ammontare corrispondente al valore di perizia, aumentato dei costi sostenuti per la redazione di quest’ultima.

Invece, l’omessa indicazione nel modello Redditi dei dati relativi costituisce una violazione formale, alla quale si rende applicabile la sanzione con un minimo di euro 250 fino ad un massimo di euro 2.000 (art. 8, comma 1, D.Lgs. n. 471/1997). 

L’omessa indicazione nella dichiarazione dei redditi dei dati afferenti la rivalutazione effettuata non ne pregiudica gli effetti, sempre che entro il termine normativamente statuito la perizia sia stata asseverata ed il versamento dell’imposta sostitutiva sia stato effettuato, per l’intero importo o per la prima delle tre rate.

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