PREMESSA

La corretta gestione in bilancio dei fabbricati impone di porre particolare attenzione alla distinzione – anche quando il prezzo d’acquisto è unitario – tra il valore del terreno sottostante e delle aree pertinenziali e quello della costruzione, con evidenti ricadute sia civilistiche sia fiscali che di seguito andiamo ad analizzare.

PROFILI CIVILI (OIC 16)

Nel bilancio civilistico terreni e fabbricati confluiscono nella voce B.II.1. L’iscrizione avviene al costo effettivamente sostenuto per l’acquisizione del bene, comprensivo della eventuale IVA indetraibile e degli oneri accessori (costi notarili, ecc.) ed al netto degli sconti incondizionati.

L’OIC 16 impone di separare il valore dei terreni da quello dei fabbricati, anche quando l’acquisto è avvenuto con un unico corrispettivo. Rientrano tra i terreni anche l’area di sedime e le aree pertinenziali (cortili, parcheggi, spazi di manovra, giardini funzionali). Il terreno non è ammortizzabile, mentre il fabbricato è ammortizzato sul solo valore al netto del terreno, con obbligo di distinta evidenza contabile.

Quando il costo iniziale è unitario (terreno + fabbricato), si procede a una stima – anche interna – per attribuire una quota al terreno e la parte residua al fabbricato, così da definire correttamente il valore ammortizzabile. La disciplina si applica anche alle aree pertinenziali unitarie del complesso immobiliare

PROFILI FISCALI

Fiscalmente, l’art. 36, comma 7, D.L. n. 223/2006 prevede che le quote di ammortamento deducibili dei fabbricati strumentali si calcolino al netto del costo delle aree occupate e delle relative pertinenze, non ammortizzabili. In caso di acquisto congiunto, il valore del terreno è determinato in via forfetaria:

• nel 20% del costo complessivo (fabbricati non industriali)
• nel 30% (fabbricati industriali),

assumendo il maggiore tra tale importo e il valore dell’area esposto in bilancio.

Si noti che:

• se i fabbricati sono destinati ad attività miste (industriali e non), lo scorporo deve essere effettuato utilizzando la percentuale (del 20 o 30%) relativa all’attività prevalente in termini di metri quadri occupati;
• se parti del fabbricato sono contemporaneamente destinate ad attività promiscue, si deve ricorrere a criteri oggettivi, tra cui quello del numero di addetti occupati dall’una e dall’altra attività.

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